饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管理和(hé)调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管部门(mén)当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基(jī)本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳(nà)入国家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水介费，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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