文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度trong>

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。