万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身(shēn)？

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