导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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