万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的(de)处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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