饱(bǎo)受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎ区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来n)总局(jú)联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来)费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不(bù)低的(de)大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造(zào)成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各支付(fù)一半的中区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均(jūn)由购房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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