文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护(hù)购房者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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