5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(j自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗ǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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