近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月2中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单1日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单hóng)规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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