OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事(shì)项(xiàng)进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平(píng)等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的物业。租(zū)户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和(hé)联合(hé)营(yíng)销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其(qí)他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心(xīn)。”

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