5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yu酒红色是哪几个颜色调出来的án)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业酒红色是哪几个颜色调出来的绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wē酒红色是哪几个颜色调出来的n)，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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