导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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