文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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