万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受(s宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市hòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其身？

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