5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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