5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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