OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避(bì)的(de)原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了(le)一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的(de)第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续(xù)我们(men)在资源共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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