饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称(chēng)等问题(tny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗í)，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下(xià)发(fā)的(de)《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明(míng)确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下(xià)家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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