导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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