导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌ong>（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807078.png">

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会(huì)议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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