5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星>

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）