文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信心(xī抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来n)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全(quán)国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。<抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来/p>

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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