OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其内外(wài)价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随后召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实(shí)始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持(chí)以市(shì)场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市(shì)场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决(jué)，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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