万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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