导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tí命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么ng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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