“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统(tǒng)性(xìng)行(xíng)情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人(rén)、首席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地(dì)产(chǎn)行业分(fēn)化(huà)的愈加明(míng)显，让机构(gòu)和投资者的关注度从板(bǎn)块向(xiàng)单(dān)个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行(xíng)业来看，无论(lùn)是业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产都已经双杀(shā)到了(le)最底部，而(ér)且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法重要参(cān)考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地(dì)产赛道中进(jìn)行(xíng)选(xuǎn)择，需(xū)要非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外(wài)，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有大的(de)国资背景的(de)、杠杆率较(jiào)低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一(yī)下(xià)今年房(fáng)地产的开(kāi)发资金来源，可以(yǐ)发现，其(qí)实(shí)银行(xíng)的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金(jīn)来源来自新盘的(de)销售。但(dàn)今年新房的销售情况相(xiāng)较(jiào)一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要还是(shì)那(nà)些有国企背(bèi)景的(de)房企，民营房企(qǐ)相对(duì)比较困难(nán)，所(suǒ)以整(zhěng)个(gè)行业(yè)出(chū)现(xiàn)了一(yī)个(gè)很(hěn)明显的分(fēn)化，无(wú)论(lùn)是在销售，还是融(róng)资等各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现在有国资(zī)背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而(ér)具体到如(rú)何(hé)挖掘，我们会特(tè)别重视企(qǐ)业的成本(běn)自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期优(yōu)势(shì)，更具体一点，就是它(tā)的净借贷水(shuǐ)平(píng)（净负债率）是不是行业内(nèi)的最(zuì)低水平(píng)；利润率是不是行(xíng)业内(nèi)最(zuì)高的；融资成本是否是(shì)行业内最低的；建(jiàn)安成本是否也是业内(nèi)最低的；这些(xiē)都是我们看重的(de)一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够(gòu)同时(shí)满足上述条件的(de)房(fáng)企并不多。即(jí)便是在国央(yāng)企中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理(lǐ)发(fā)现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武夷等(děng)国央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投(tóu)控股等(děng)国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企(qǐ)，其财务(wù)指标(biāo)称(chēng)得上(shàng)完全健康的仍是少数。而(ér)更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一步考验着国(guó)央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握准确，有(yǒu)助于房企储(chǔ)备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也(yě)有可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进(jìn)行(xíng)举(jǔ)例，它(tā)从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比(bǐ)例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没(méi)有增加(jiā)杠杆比例(lì)。而到(dào)2022年，这家房(fáng)企明显感觉(jué)到机会(huì)来了，其开始在一(yī)线城市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分(fēn)之一。与此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也实现了(le)快速的(de)开盘利(lì)用率，预(yù)计今年(nián)会有更多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符(fú)合(hé)“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本(běn)身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿(yì)元(yuán)，且其中(zhōng)一半(bàn)在一(yī)线城市，另外一半(bàn)也主要集中在强二线和(hé)二线(xiàn)城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房企的扩张速度让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时要出手，但出手的章法(fǎ)仍(réng)要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩(kuò)张得(dé)太快，但(dàn)未来(lái)的两年市场没有想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，主(zhǔ)要还(hái)是看房(fáng)企(qǐ)的净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三道红线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负债率要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈(chén)昊扬(yáng)解释，当前房地产行业(yè)的复苏(sū)速度(dù)并没有那(nà)么快，所以要规避公司净(jìng)负(fù)债率提(tí)高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年拿(ná)地较积极(jí)的房(fáng)企梳理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房(fáng)企(qǐ)在(zài)践行较(jiào)积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地(dì)控制了公司的扩张速(sù)度(dù)与(yǔ)净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看(kàn)国央企与(yǔ)民(mín)营房(fáng)企，但在各(gè)维(wéi)度的实际(jì)表现上，国央(yāng)企确(què)实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资成(chéng)本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国(guó)央(yāng)企(qǐ)自然而(ér)然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央(yāng)企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如(rú)，根(gēn)据2023年一季(jì)报，滨江集团的十(shí)大流通股东中新进了(le)“中国(guó)工商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国(guó)回报(bào)灵活(huó)配(pèi)置(zhì)混合型证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社保基金一(yī)一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除(chú)此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公司就(jiù)长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报(bào)，该(gāi)资产(chǎn)公司的(de)几(jǐ)只产品合(hé)计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存(cún)在(zài)一定(dìng)关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归(guī)母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发(fā)布的2023年一(yī)季(jì)报，今年(nián)一季(jì)度，滨(bīn)江集(jí)团更是实现了扣(kòu)非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的(de)战略布(bù)局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区(qū)的营收比重只占到(dào)近六成。近三年(nián)持续稳居杭(háng)州房企销(xiāo)售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸(zhū)葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名迅速提(tí)升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近(jìn)期(qī)，滨江集(jí)团(tuán)更是迎(yíng)来多家机构的集(jí)中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司于5月10日接(jiē)受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布(bù)局重点移至(zhì)存(cún)量(liàng)赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发只是房地产产(chǎn)业链上的中(zhōng)游环(huán)节，其(qí)上游主要为钢(gāng)铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材(cái)料(liào)供(gōng)应商(shāng)，而(ér)下游应用(yòng)行业主要包(bāo)括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的(de)采访(fǎng)，房(fáng)地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关(guān)，新盘(pán)开工不足导致上游(yóu)不被看好，机(jī)构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔(ěr)法(fǎ)的(de)思(sī)路(lù)渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业(yè)在进入存量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地(dì)产产业链，尤其(qí)是偏消(xiāo)费属性的(de)家装(zhuāng)家居(jū)领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保(bǎo)有的(de)住房(fáng)规(guī)模越来越(yuè)大(dà)，随着时间的增(zēng)加，内装更(gèng)新(xīn)的(de)需求也(yě)会越来越多。美(měi)国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在(zài)新房销售见顶之后，家具(jù)消费的增长却一直都(dōu)很好。对于(yú)地产产业链，我们相对(duì)看好和内(nèi)装相关的行(xíng)业(yè)，例(lì)如消费建材(cái)、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家(jiā)基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分中相关赛道龙头年(nián)内表现的统计，目前暂(zàn)居前两位(wèi)的都(dōu)是来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的(de)公(gōng)司，它们分别是富安(ān)娜和水星(xīng)家(jiā)纺，特别是前(qián)者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年(nián)内(nèi)迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设(shè)计、生(shēng)产及(jí)销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智(zhì)”自(zì)有品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过(guò)实(shí)现归属于上市公司(sī)股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一(yī)季报的(de)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，能(néng)够发现(xiàn)该股(gǔ)早已(yǐ)成(chéng)为(wèi)基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和(hé)私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了(le)半壁江山(shān)。需要(yào)强调(diào)的(de)是，中欧的(de)两只基(jī)金都是(shì)价值派基金经理曹(cáo)名长在(zài)管的产品，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的房(fáng)地(dì)产产业链股(gǔ)票还有金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风(fēng)光一时(shí)的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居板块中年(nián)内表(biǎo)现最好的(de)是志邦(bāng)家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业(yè)绩(jì)来看(kàn)，无(wú)论(lùn)是营收还是(shì)归母净利润，公司都(dōu)实现了(le)同(tóng)比双升。

　　从公司的(de)十大流通股股东来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广发策略(lüè)优选和广发安(ān)宏(hóng)回报均(jūn)增加了持股(gǔ)，而这两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)也成为(wèi)志邦家居十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东中(zhōng)仅自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期(jǐn)有的两只公募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标的(de)情有(yǒu)独钟，在(zài)另一家赛道公司(sī)金(jīn)牌橱柜(guì)中，他管理的全(quán)部(bù)三(sān)只产品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股(gǔ)也越来(lái)越被机构所青(qīng)睐，不过这类(lèi)标(biāo)的大(dà)多在香港上市(shì)，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)举例分(fēn)析(xī)：“物业服务不是一个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱(qián)，以(yǐ)我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿城服务(wù)为例，它(tā)在中高(gāo)端楼盘占(zhàn)比是(shì)比较高的，每年到期的合同里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期之(zhī)后，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做到产品提价(jià)的公(gōng)司很少，因为物业公司很容易(yì)一开始是挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保安这些固(gù)定人员成本的年(nián)度增长(zhǎng)，不过服务没(méi)有特别好，客户没(méi)有那么满意，能做到提(tí)价难(nán)度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业(yè)内做到到期之后(hòu)提价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和(hé)比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他(tā)进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期