OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋)因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的(de)态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权(quán)益(yì)人(rén)有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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