文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过