饱受(shòu)争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价(jià)等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市(shì)发(fā)展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)关注最多(duō)的(de)一个(gè)话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目(mù)前房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列(liè)明(m高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思íng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均(jūn)水平的(de)房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行(xíng高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思)为。对(duì)房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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