导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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