万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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