文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文<首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式/strong>

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全(q首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式uán)部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。