导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

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　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到(dào)居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，20尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快21年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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