导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三(sān)成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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