万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xi德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么ē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么)的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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