OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落到(dào)租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现(x牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质iàn)回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户(hù)还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)解释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差(chà)异化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的(de)信心。”

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