导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(g真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态uò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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