饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十(shí)方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务费的经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感(de)问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明(míng)确(què)服务项(xiàng)目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对(duì)市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可(kě)能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在(z经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感ài)原先经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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