万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的(de)那(nà)么(me)简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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