万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：苹果xr重量为多少g“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子(zi)是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融苹果xr重量为多少g创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(gu苹果xr重量为多少gó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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