万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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