近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)R张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗EITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(q张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗íng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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