5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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