OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告(g张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事ào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场负(fù)责的(de)态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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