5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zh1ma等于多少a，1ua等于多少aì)土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，1ma等于多少a，1ua等于多少a要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(1ma等于多少a，1ua等于多少agèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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