文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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