导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(ji结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少ān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎(hū)意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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