导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(b圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式ù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(gu圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式ó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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