Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相(xiāng)关事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未(wèi)能(néng)得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关(guān)负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的(de)面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万(wàn)难，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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