近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级市场each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数扰动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流(lieach of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数ú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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